Mais-⁠valias em Portugal: residentes e não residentes

Mais-⁠valias em Portugal: o que significam 28% e 50%?

Os dois valores descrevem coisas diferentes. A taxa de 28% aplica-se frequentemente ao saldo tributável de mais-valias de valores mobiliários de uma pessoa singular residente, no regime geral. Nos imóveis, 50% é normalmente a parcela do saldo líquido incluída no rendimento coletável, que fica sujeita às taxas progressivas de IRS. Não é uma taxa de imposto de 50%.

O resultado depende do ativo vendido, da residência fiscal, do período de detenção e dos benefícios aplicáveis.

Regras de mais-⁠valias em 2026: primeira leitura

Imóveis: em regra, 50% do saldo líquido integra a tributação progressiva de IRS, sem prejuízo das exceções legais e de eventual exclusão aplicável.

Valores mobiliários: a taxa autónoma ordinária é de 28%. Um residente pode frequentemente optar pelo englobamento; certos títulos detidos menos de 365 dias têm englobamento obrigatório quando o rendimento coletável, incluindo esse saldo, atinge o último escalão de IRS.

Micro e pequenas empresas não cotadas: um saldo positivo elegível pode beneficiar de inclusão em 50%, segundo a definição legal da dimensão da empresa. A regra não abrange todas as ações de empresas privadas.

Investimentos detidos por mais tempo: valores mobiliários admitidos à negociação e participações elegíveis em organismos de investimento coletivo abertos podem ter exclusões de 10%, 20% ou 30%, consoante o período de detenção.

Mais-⁠valias imobiliárias de residentes e não residentes

Para uma pessoa singular residente em Portugal, a regra ordinária inclui 50% do saldo líquido de mais-valias imobiliárias no rendimento coletável. Por exemplo, um ganho líquido de 100.000 € acrescenta normalmente 50.000 € antes do cálculo de IRS aplicável. O imposto depende dos restantes rendimentos, deduções e benefícios; não se calcula de forma fiável dividindo uma taxa marginal por dois.

Desde 2023, a mais-valia de um não residente relativa a um imóvel português também usa, em regra, inclusão em 50% e taxas progressivas. O rendimento mundial é considerado para determinar a taxa segundo as regras do IRS. Isto não torna todos os rendimentos estrangeiros de um não residente tributáveis em Portugal.

O regime de inclusão das mais-valias prevê exceções, incluindo certos imóveis com apoio público não reembolsável significativo vendidos dentro do período legal de dez anos. Imóveis afetos à atividade empresarial e imóveis detidos por sociedades exigem análise diferente.

Vender um imóvel em Lisboa

As regras das mais-valias são nacionais: um imóvel em Lisboa é tributado como um imóvel no Porto, no Algarve ou em qualquer outra parte do país. A mais-valia conta em 50%, às taxas do IRS, para residentes e não residentes, salvo se o valor da venda da habitação própria e permanente for reinvestido numa nova. O simulador de mais-valias imobiliárias dá uma estimativa para 2026.

Reinvestimento: habitação própria e a nova via de arrendamento

O montante a reinvestir parte do valor de realização, abatido do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido; não é apenas a mais-valia.

Na via da habitação própria e permanente, o imóvel vendido deve cumprir as condições de uso e domicílio fiscal, em regra nos 12 meses anteriores, com exceções legais. O reinvestimento em habitação com o mesmo destino deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

O imóvel em que se reinveste pode situar-se em Portugal, na UE ou no EEE com intercâmbio de informações. A intenção e o montante devem constar da declaração; aplicam-se também prazos de afetação e registo do novo imóvel.

Para transmissões entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, existe ainda uma via de reinvestimento em imóveis situados em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda mensal até ao limite de renda moderada, que em 2026 é de 2.300 €.

Abrange a venda da habitação própria e permanente ou de outro imóvel destinado a habitação. O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção de reinvestir tem de constar da declaração do ano da venda.

O contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, como obras urgentes, pelo período estritamente necessário.

O imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, sem exceder o limite de renda e sem ser vendido ou doado nesse período; esses cinco anos contam-se do reinvestimento ou da venda, se esta for posterior.

O reinvestimento parcial dá uma exclusão proporcional. O incumprimento pode fazer cessar o benefício.

Custos, valorização e correção monetária

Apure a mais-valia imobiliária a partir do valor de aquisição, da correção monetária elegível, do valor de realização e das despesas admitidas. O regime de despesas dedutíveis permite considerar encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos e despesas necessárias, efetivamente suportadas, inerentes à aquisição e à alienação. Nem toda a reparação, mobília ou fatura corresponde a valorização dedutível.

Apoios públicos e períodos de afetação empresarial podem restringir os valores admitidos.

Pelas regras de correção monetária, o valor de aquisição de direitos reais sobre imóveis elegíveis detidos mais de 24 meses pode ser corrigido pelo coeficiente oficial aplicável. A mesma correção abrange partes sociais elegíveis; a correção monetária não se limita a imóveis.

Estime o IRS da sua venda com o nosso simulador de mais-valias imobiliárias.

Ações e fundos: prazo de detenção, taxa e valor de aquisição

A taxa ordinária de 28% sobre valores mobiliários incide sobre o saldo tributável, não sobre o valor bruto da venda.

Para valores mobiliários admitidos à negociação e participações elegíveis em organismos de investimento coletivo abertos, a regra aplicável ao período de detenção exclui 10% do saldo quando os ativos são detidos mais de dois e menos de cinco anos, 20% entre cinco e menos de oito anos e 30% a partir de oito anos. A regra também ajusta um saldo negativo e exclui situações específicas.

A correção monetária das partes sociais elegíveis é distinta da exclusão por período de detenção. A exclusão por reinvestimento imobiliário não se transfere para uma venda ordinária de ações.

Uma corretora estrangeira não torna, por si só, a mais-valia de fonte estrangeira. Consulte o guia de rendimentos estrangeiros para a declaração e o guia de criptoativos para as regras próprias desses ativos.

Vai vender ações ou outros investimentos? Conheça a Consulta Fiscal sobre a sua situação em Portugal.

Mais-⁠valias estrangeiras: benefício convencional e coordenação fiscal transfronteiriça

As mais-valias estrangeiras exigem um cálculo segundo a lei portuguesa e análise da convenção aplicável. O mesmo ativo pode gerar obrigações em ambos os países, dependendo do tipo de ativo e da imputação prevista na convenção.

As mais-valias imobiliárias estrangeiras são frequentemente tributáveis no país onde o imóvel se situa e sujeitas a declaração em Portugal para residentes, com mecanismos de crédito de imposto estrangeiro aplicados ao abrigo da convenção e dos limites internos. As mais-valias de valores mobiliários estrangeiros podem ser imputadas à residência ao abrigo das regras convencionais.

Se o anterior país de residência tiver aplicado um imposto de saída quando mudou de residência, não presuma uma atualização automática do valor de aquisição em Portugal.

Acompanhe o reinvestimento da venda à declaração

Se o reinvestimento for parcial, tardio ou seguido de alteração de uso, reveja o benefício e eventual correção declarativa.

Comparação de cenários: imóveis e valores mobiliários