# Guia de impostos sobre imóveis em Portugal [Viver em Portugal](/pt/viver-em-portugal/) Guia Legislação à data de 19 de outubro de 2026 7 min de leitura [Assinado pelos nossos consultores](/pt/sobre/) · 4,7 no Google, com 43 avaliações Um imóvel em Portugal está sujeito a IMT e a Imposto do Selo de 0,8% na compra, a IMI anual e a IRS sobre as rendas e sobre 50% da mais-valia na venda. Desde 25 de maio de 2026, um não residente que compre um imóvel destinado exclusivamente a habitação paga, em regra, IMT à taxa de 7,5%, sendo a diferença face às taxas gerais anulada, a pedido, se o comprador se tornar residente no prazo de dois anos ou arrendar o imóvel com renda limitada. Um expatriado com um imóvel em Portugal paga IMT e Imposto do Selo na compra, IMI todos os anos, AIMI quando o valor patrimonial tributário dos seus imóveis habitacionais e terrenos para construção ultrapassa 600.000 €, e IRS sobre as rendas e sobre a mais-valia da venda. Estes impostos aplicam-se quer o proprietário resida ou não em Portugal, e um não residente que compre uma habitação paga agora, em regra, IMT à taxa única de 7,5%. As taxas de 2026 estão abaixo. Este guia responde a cinco questões: - que imposto pode aplicar-se na compra - que impostos anuais sobre imóveis podem aplicar-se durante a detenção - como são tributadas as rendas quando o imóvel é arrendado - como se analisam normalmente as [mais-valias](/pt/mais-valias-portugal/) da venda antes da declaração - se a sua residência fiscal, a estrutura de propriedade ou a tributação noutro país alteram a resposta ## Impostos sobre imóveis em Portugal em síntese (exemplos para 2026, Portugal continental) - IMT: na tabela ordinária de habitação secundária no continente em 2026, a taxa única de 6% aplica-se acima de 633.931 € até 1.150.853 €, e a de 7,5% acima desse valor. Para aquisições abrangidas desde 25 de maio de 2026, o comprador não residente de um imóvel destinado exclusivamente a habitação está, em regra, sujeito à taxa de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução (regra introduzida pela alteração legislativa de 20 de maio de 2026). A regra não se aplica ao comprador que tenha sido residente em Portugal, que se torne residente no prazo de dois anos após a aquisição ou que arrende o imóvel para habitação no prazo de seis meses após a aquisição, dentro dos limites de renda dessa alteração legislativa, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos; nestes dois últimos casos, a AT anula a diferença a pedido apresentado no prazo de seis meses. - Imposto do Selo sobre a compra: **0,8%**. - IMI (imposto municipal anual): **0,3% a 0,45%** do valor patrimonial tributário (VPT) para prédios urbanos, fixado pelo seu município, e **0,8%** para prédios rústicos. - AIMI para pessoas singulares: incide sobre os VPT dos imóveis abrangidos, com dedução de **600.000 €**. As taxas são **0,7%**, **1%** e **1,5%**, com escalões previstos no regime do AIMI. Na opção de tributação conjunta em AIMI, a dedução é **1.200.000 €** e os limites dos escalões de 1.000.000 € e 2.000.000 € também duplicam. O preço de mercado não é o VPT. - Rendimentos prediais: os residentes são, em regra, tributados a **25%** no arrendamento habitacional e **28%** nos restantes arrendamentos, com reduções por duração e uma taxa de 10% sobre rendas habitacionais elegíveis até ao limite legal de renda moderada, auferidas até 2029, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável, nos termos do incentivo ao arrendamento habitacional, introduzido pela alteração legislativa de 2026 com efeitos desde 2026. - Mais-valias numa venda: em regra, as pessoas singulares incluem **50%** do saldo relevante das mais-valias imobiliárias no englobamento, sem prejuízo das exclusões e benefícios. Desde 2023, os não residentes também usam a inclusão de 50%, sendo considerados os rendimentos mundiais para determinar a taxa progressiva aplicável à mais-valia imobiliária portuguesa. Próximo passo **Vender um imóvel em Portugal.** O imposto sobre a venda, antes de assinar. Vai comprar ou arrendar? A Consulta Fiscal abaixo trata dos impostos e dos benefícios aplicáveis ao seu caso. [Vender um imóvel em Portugal](/pt/viver-em-portugal/#pedido-selling-property) ## Distinga os impostos de cada fase A fiscalidade imobiliária em Portugal é mais fácil de gerir quando separa o ciclo de vida do imóvel em quatro fases: - comprar - deter - arrendar - vender ## Comprar: o que verificar antes de assinar Uma compra residencial pode envolver imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e Imposto do Selo, consoante as características da transação e do financiamento. A orientação da Autoridade Tributária (AT) sobre compra de imóveis sublinha que o processo declarativo, o comprovativo de pagamento e os elementos de identificação do imóvel são importantes antes da formalização da compra. Isto significa que a análise fiscal antes da assinatura deve normalmente abranger: - a natureza do imóvel - o uso pretendido do imóvel - se o imóvel está a ser adquirido individualmente ou através de uma estrutura jurídica - se pode aplicar-se algum benefício ou isenção ao abrigo das regras em vigor no ano de aquisição - se existe Imposto do Selo relacionado com crédito hipotecário ou documentação de financiamento a considerar - se os valores usados no processo declarativo foram verificados face aos registos do imóvel ## Ser proprietário: IMI e AIMI A orientação da Autoridade Tributária (AT) sobre impostos anuais sobre imóveis distingue pelo menos dois impostos anuais: - IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis - AIMI, um imposto adicional sobre imóveis A posição pode mudar consoante: - o valor patrimonial tributário do imóvel - o tipo de imóvel - se o imóvel é urbano ou rústico - se o imóvel está dentro ou fora do âmbito do AIMI - o município onde se situa o imóvel - o perfil de propriedade na data de avaliação relevante A documentação anual do imóvel deve normalmente incluir: - a caderneta predial atual ou registo equivalente do imóvel - o valor patrimonial tributário considerado pelas autoridades - a titularidade do imóvel na data relevante - quaisquer notificações municipais ou alterações de avaliação - prova de qualquer circunstância invocada para benefício, isenção ou tratamento especial ## Arrendar: tributação das rendas A orientação da Autoridade Tributária (AT) sobre a Categoria F torna claro o ponto de partida habitual para situações simples de arrendamento: o rendimento predial é normalmente analisado nessa categoria, salvo quando se enquadre noutra categoria. Para senhorios, o dossier de trabalho deve normalmente separar: - rendas brutas recebidas - documentação contratual e contrato de arrendamento - registos de condomínio e manutenção - impostos sobre imóveis ligados ao imóvel arrendado - prova de reparações e conservação - despesas que não são dedutíveis, ainda que sejam relevantes para o proprietário Nem toda a despesa real ligada a um imóvel melhora o resultado em IRS. Para novos residentes, o rendimento predial também tem de ser revisto juntamente com o estatuto de residência, qualquer rendimento predial estrangeiro e quaisquer questões de repartição do direito de tributar ao abrigo da convenção. ## Vender: a venda de um imóvel é normalmente mais técnica do que a compra A lei fiscal portuguesa pode tratar as mais-valias na venda de imóveis como tributáveis, e o caminho final depende então da residência, do uso do imóvel e de qualquer enquadramento especial de benefício em vigor. Antes da venda, uma revisão adequada precisa normalmente de confirmar: - quem está a vender - se o vendedor é residente fiscal em Portugal ou não no ano relevante - se o imóvel era ou não a habitação própria e permanente do vendedor - se algum regime de reinvestimento é aplicável ao abrigo das regras em vigor - que documentos de aquisição e venda suportam o cálculo - que obras, custos ou melhorias posteriores estão devidamente comprovados - se outro país também tributa a mesma mais-valia ou exige declaração ## Estrutura de propriedade: útil rever, perigoso simplificar em excesso Por vezes, o imóvel é comprado por uma pessoa singular, e por vezes através de uma sociedade portuguesa ou estrangeira. A análise da titularidade do imóvel deve normalmente considerar: - exposição a imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) na aquisição - consequências para os impostos anuais sobre imóveis enquanto o imóvel é detido - tratamento em IRS ou IRC quando o imóvel é arrendado ou vendido - obrigações societárias e contabilísticas, se for usada uma entidade - implicações sucessórias, de compropriedade e transfronteiriças - se a estrutura ainda corresponde ao objetivo real do imóvel ## Dossiês imobiliários transfronteiriços precisam de coordenação antecipada Um dossier pode tornar-se transfronteiriço porque: - o proprietário não é residente fiscal apenas em Portugal - o proprietário mudou-se para Portugal ou saiu de Portugal durante o período de detenção - o rendimento predial também é declarável no estrangeiro - a mais-valia na venda também é visível para outra autoridade fiscal - o imóvel é detido juntamente com ativos estrangeiros no mesmo plano de organização do património - o imóvel faz parte de uma [herança](/pt/imposto-sucessorio-heranca/), doação, divórcio ou reestruturação familiar mais ampla ## Perguntas frequentes ### Que impostos se aplicam quando compro um imóvel em Portugal? A compra de uma habitação pode envolver IMT e Imposto do Selo. O valor e os eventuais benefícios dependem do imóvel, do uso previsto, da transação e do financiamento. ### Que impostos anuais pago por ter um imóvel em Portugal? O IMI é o imposto municipal anual sobre imóveis. Pode também aplicar-se AIMI, consoante os imóveis detidos, o tipo de propriedade e as regras do ano em causa. ### Como são tributadas as rendas de um imóvel em Portugal? As rendas são normalmente tratadas na Categoria F do IRS, salvo quando a atividade se enquadra noutra categoria. O imposto depende das rendas e das despesas dedutíveis efetivamente suportadas. ### Como são tributadas as mais-valias quando vendo um imóvel português? A venda de um imóvel português pode gerar uma mais-valia tributável. O tratamento depende de quem vende, da residência fiscal no ano da venda, do uso do imóvel e dos benefícios ou exclusões aplicáveis. ### Quando preciso de analisar os impostos antes de comprar, vender ou arrendar? Antes de decidir, sobretudo se o imóvel é comprado com outra pessoa ou por uma sociedade, foi herdado, vai ser a sua residência ou vai ser arrendado. Este guia é da autoria de **[Telmo Ramos](/pt/sobre/)**, o nosso fundador, economista e membro n.º 16379 da Ordem dos Economistas. ## Guias relacionados - Guia · Legislação à data de 19 de outubro de 2026 ### [Mais-valias em Portugal 2026: residentes e não residentes](/pt/mais-valias-portugal/) Consulte a tributação de mais-valias de imóveis e investimentos em Portugal: cálculo, despesas elegíveis, condições de reinvestimento e residência. - Guia · Legislação à data de 19 de outubro de 2026 ### [Imposto sobre heranças e doações em Portugal](/pt/imposto-sucessorio-heranca/) Quem paga imposto sobre heranças e doações em Portugal? Consulte Imposto do Selo, isenções familiares, imóveis, participação e situações internacionais. - Guia · Legislação à data de 16 de junho de 2026 ### [Checklist fiscal para mudar para Portugal](/pt/checklist-fiscal-mudar-para-portugal/) Organize os passos fiscais antes e depois da mudança: saída do país de origem, residência, NIF, documentos, IFICI e primeira declaração de IRS. ## Fale-nos da sua situação Respondemos em 2 dias úteis com o serviço adequado, o preço e os próximos passos. ## Consulta Fiscal Uma chamada de 30 minutos com o seu consultor e um memorando até 3 dias úteis depois da chamada. [Marcar Consulta Fiscal](/pt/agendar/) --- Fonte: https://taxbordr.com/pt/impostos-imobiliario-portugal/ Orientação geral. A aplicação depende dos factos de cada caso.